legal-ai/data/audit/canonical-synthesis-dryrun-20260619T091034Z.csv

1	canonical_id	instance_count	status	drift_cosine	reason	before	after
2	3374fddc-ff56-4083-9ef3-3e7d5f98c28a	1	accepted	0.916	הניסוח הקיים כבר כללי, מעוגן בציטוט-התומך ('רחוקים מזמינות לבניה') ונקי ממילות-פתיחה ועובדות-תיק; בוצע תיקון-איות זניח בלבד (בנייה) ללא שינוי מהותי.	קיומן של 'תשתיות-על' בלבד במועד הקובע, בהיעדר פיתוח פנים-מתחמי של אזור התוכנית, מלמד כי המגרשים שיועדו בתוכנית לבניה טרם הגיעו לכלל זמינות לבניה.	קיומן של תשתיות-על בלבד במועד הקובע, בהיעדר פיתוח פנים-מתחמי של אזור התוכנית, מלמד כי המגרשים שיועדו בתוכנית לבנייה טרם הגיעו לכלל זמינות לבנייה.
3	a7bb351e-4fef-4115-94b0-c270c1a00bc5	1	accepted	0.918	קוצר והודק לניסוח כללי יותר תוך שמירה על ההבחנה המעוגנת בין מבחן ההתאמה (שימוש חורג מהיתר) למבחן ההצדקה התכנונית (שימוש חורג מתוכנית); הוסר עודף ניסוח.	כאשר מבוקש היתר לשימוש חורג מהיתר (להבדיל משימוש חורג מתוכנית), אין צורך להצדיק תכנונית את השימוש המבוקש, שכן התוכנית כבר מתירה אותו; המבחן הרלוונטי הוא מבחן ההתאמה — האם הבניין הקיים, שנבנה לשימוש שונה, מתאים לשימוש המבוקש — ולא מבחן ההצדקה התכנונית.	במבוקש היתר לשימוש חורג מהיתר, להבדיל משימוש חורג מתוכנית, המבחן הוא מבחן ההתאמה — האם המבנה הקיים מתאים לשימוש המבוקש — ולא מבחן ההצדקה התכנונית, שכן התוכנית כבר מתירה את השימוש.
4	7cc3a473-45c2-40d4-9a94-25ae8d0926a4	1	accepted	0.913	זוקק וקוצר הניסוח ('בטל החוזה כולו ולא רק בהוראתו הפסולה') תוך שמירה מלאה על העיגון בציטוט-התומך, בלא הוספת דין או סייג.	מקום שחלקו הבלתי-חוקי של חוזה שלוב ושזור בשאר חלקיו באופן שאינו ניתן להפרדה, אין להפריד בין חלקי החוזה והוא בטל כולו, ולא רק בהוראתו הפסולה.	מקום שחלקו הבלתי-חוקי של חוזה שלוב ושזור ביתר חלקיו באופן שאינו ניתן להפרדה, בטל החוזה כולו ולא רק בהוראתו הפסולה.
5	72bd4205-0063-4ff1-ab60-14e17b1f5bfd	1	accepted	0.9198	החלפתי 'אינן בגדר הקלה' ב'אינן טעונות הליך הקלה' (מדויק יותר ונסמך על הנימוק), הסרתי את 'ומועד אירוע המס' העודף שאינו בציטוט-התומך אלא בנימוק בלבד, וליטשתי את ניסוח חלוקת התשלום.	זכויות שהוטמעו בתכנית ואינן בגדר הקלה דינן כזכויות מעין-מוקנות, ולגביהן המועד הקובע ומועד אירוע המס לעניין היטל השבחה הוא מועד אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל; אולם מקום שבו המימוש נעשה בדרך של מכר, מתחלק תשלום ההשבחה — חלקו משולם במימוש בדרך המכר וחלקו בעת הוצאת היתר הבניה המממש את הזכויות המעין-מוקנות.	זכויות שהוטמעו בתכנית ואינן טעונות הליך הקלה דינן כזכויות מעין-מוקנות, ולגביהן המועד הקובע לעניין היטל השבחה הוא מועד אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל; ואולם מקום שבו המימוש נעשה בדרך של מכר, מתחלק תשלום ההשבחה — חלקו משולם בעת המימוש בדרך המכר וחלקו בעת הוצאת היתר הבניה המממש את הזכויות המעין-מוקנות.
6	d85d0c15-a699-4041-90cd-133220aa8060	1	accepted	0.9274	זוקק לניסוח אחד רציף ותמציתי תוך שמירה על שלושת רכיבי העיקרון המעוגנים בציטוט — מקור תכנוני, קשר סיבתי ישיר, ושלילת חיוב על השבחה לא-תכנונית.	היטל השבחה מוטל אך ורק על עליית שווי מקרקעין הנובעת מפעולה תכנונית של הרשות; תנאי הכרחי לחיוב בהיטל הוא קיומו של קשר סיבתי ישיר בין הפעילות התכנונית המשביחה לבין עליית שווי המקרקעין שלפיה מחושבת ההשבחה. עליית שווי הנובעת מטעמים שאינם תכנוניים אינה בת-חיוב בהיטל.	היטל השבחה מוטל אך ורק על עליית שווי מקרקעין הנובעת מפעולה תכנונית, ותנאי לחיוב בו הוא קשר סיבתי ישיר בין הפעולה התכנונית המשביחה לבין עליית השווי שלפיה מחושבת ההשבחה; עליית שווי הנובעת מטעם שאינו תכנוני אינה בת-חיוב בהיטל.
7	85c85ee3-6c2f-4493-81f5-677398f29c4c	1	accepted	0.8128	הוסרו שם השכונה (רחביה) והעיר (ירושלים) כעובדות-תיק ספציפיות, והעיקרון נוסח כרב-תחולה; 'המועדפת' הוחלפה ב'הפשוטה' בהתאם לציטוט-המקור, ונשמרו יסוד היעילות, נטל ההנמקה לסטייה, וחריג המקרים הנדירים.	גישת ההשוואה היא השיטה המועדפת והיעילה ביותר לקביעת היטל השבחה, ועל השמאי לנמק מדוע בחר לסטות ממנה לטובת גישות אחרות, במיוחד באזורי ביקוש פעילים כשכונת רחביה בירושלים בהם נחתמות עסקאות מכר באופן שוטף ולא מתקיימים אותם מקרים נדירים המצדיקים שימוש בגישות שמאיות חלופיות.	גישת ההשוואה היא השיטה הפשוטה והיעילה ביותר לקביעת חיובי היטל השבחה, ושימוש בגישות שמאיות חלופיות שמור למקרים נדירים בלבד; משכך, ובמיוחד באזורי ביקוש שבהם נחתמות עסקאות מכר באופן שוטף, על השמאי לנמק מדוע בחר לסטות ממנה.
8	5f4e986b-7554-45e2-89fa-9e0f856169c3	1	abstained		no change proposed	כדי שהפרה לכאורית של תכנית תגבור על שיהוי חריף, נדרש שאימוץ פרשנות הרשות לתכנית יפגע פגיעה חמורה ומשמעותית בשלטון החוק. כל עוד הפרשנות שהעניקה הרשות לתכנית היא פרשנות אפשרית — גם אם בסופו של הליך תידחה — לא די בה כדי להצדיק התערבות חרף השיהוי.	כדי שהפרה לכאורית של תכנית תגבור על שיהוי חריף, נדרש שאימוץ פרשנות הרשות לתכנית יפגע פגיעה חמורה ומשמעותית בשלטון החוק. כל עוד הפרשנות שהעניקה הרשות לתכנית היא פרשנות אפשרית — גם אם בסופו של הליך תידחה — לא די בה כדי להצדיק התערבות חרף השיהוי.
9	df6a17ea-33c5-4935-adb0-1ba1688e57e5	1	accepted	0.8846	מיקדתי את העיקרון בליבת המקור (פירוט נאות כתנאי להיתר, והפגיעה בשקיפות ובשיתוף הציבור), והסרתי את התוספות שאינן עולות מהציטוט-התומך — 'פועל יוצא של התכנון המקומי' וההפניה לסעיף 145(ב).	היתר בנייה הוא פועל יוצא של התכנון המקומי וחייב לעלות בקנה אחד עם הוראות התכניות שבתוקף ולהינתן מכוח תכנית הכוללת רמת פירוט נאותה (סעיף 145(ב) לחוק); מתן היתר לפי תכנית הנעדרת פירוט מספיק חוטא לתכליות ההליכים הסטטוטוריים, ובהן שקיפות הליכי התכנון ושיתוף הציבור.	היתר בנייה חייב להישען על תכנית הכוללת רמת פירוט נאותה; מתן היתר מכוח תכנית הנעדרת פירוט מספיק חוטא לתכליות ההליכים הסטטוטוריים המהווים תנאי לאישור התכנית, ובהן שקיפות הליכי התכנון ושיתוף הציבור בהם.
10	d4b70600-3a7a-4216-a2a7-9cbad81c7b7a	1	accepted	0.897	זוקק הניסוח לרגיסטר נקי ותמציתי תוך שמירה על כל יסודות העיקרון (קריאה משולבת של סעיפים 1 ו-259, חוכר לדורות כבעלים, עסקה טרם רישום, מקרקעי רמ"י, תחולה כללית) המעוגנים בציטוט ובנימוק; לא נוספו דין, סייג או הפניות חדשות.	את הגדרת "בעל" שבסעיף 1 לחוק התכנון והבניה ואת סעיף 259 יש לקרוא יחדיו, כך שהחוק רואה גם חוכר לדורות כבעלים — ובכלל זה מי שהעסקה בעניינו טרם הושלמה ברישום, ובלבד שמדובר בעסקה במקרקעין המנוהלים לפי חוק רשות מקרקעי ישראל. הגדרה זו אינה מוגבלת לעניין היטל השבחה אלא חלה באופן כללי.	הגדרת "בעל" שבסעיף 1 לחוק התכנון והבניה נקראת יחד עם סעיף 259, כך שגם חוכר לדורות נחשב בעלים — לרבות מי שעסקתו במקרקעין טרם הושלמה ברישום, ובלבד שמדובר במקרקעין המנוהלים לפי חוק רשות מקרקעי ישראל; קריאה משולבת זו חלה באופן כללי ואינה מוגבלת לעניין היטל ההשבחה.
11	bde10435-1572-4558-8074-5c8d9b8ade8a	1	accepted	0.89	הוסר רכיב 'מקרי הביניים שבהם הכף מעוינת תהא הנטייה שלא לפטור', שהוא כלל-הכרעה ספציפי שאינו עולה מהציטוט התומך ומהנימוק; נשמר הגרעין המעוגן — חזקת היחידה הכלכלית, הטלת נטל הסתירה על הנישום, ורף הוכחתי ברור הנגזר מתכלית מניעת תכנוני מס.	קיימת חזקה כי בני זוג מהווים יחידה כלכלית אחת שיש למסותה ככזו, וההפרדה הרכושית היא החריג ולא הכלל; הנטל לסתור חזקה זו מוטל על הנישומים, והיא תיסתר רק בהצגת ראיות ברורות להפרדה רכושית ממשית ועקבית בפועל. במקרי ביניים שבהם הכף מעוינת תהא הנטייה שלא לפטור ממס, מתוך תכלית מניעת תכנוני מס המצדיקה רף הוכחתי ברור.	חזקה היא כי בני זוג מהווים יחידה כלכלית אחת שיש למסותה ככזו, והנטל לסתור חזקה זו מוטל על הנישומים; לנוכח תכלית מניעת תכנוני מס תיסתר החזקה רק בהוכחה ברורה של הפרדה רכושית ממשית ועקבית בפועל.
12	c41e4b84-d7e5-4e30-9b50-6d9e98cadbe2	1	drift_rejected	0.7808	drift 0.781 < floor 0.8	שתיקת התכנית החלה על המקרקעין ביחס להקמת בריכת שחיה אין בה כדי להצביע על כך שמדובר בשימוש אסור בייעוד למגורים; היעדר הוראה מפורשת בתכנית אינו שקול לאיסור.	שתיקת התכנית ביחס לשימוש מסוים אין בה כדי להצביע על כך שמדובר בשימוש אסור, מקום שהשימוש נלווה לייעוד החל על המקרקעין; היעדר הוראה מפורשת המתירה את השימוש אינו שקול לאיסורו.
13	6e9993f4-60bb-4e6d-bbbe-4eeae7c0d919	1	accepted	0.8422	זוקק לעיקרון רב-תחולה: הוכלל מבנה ניסוח-השימוש (סיווג-על + פירוט בסוגריים) במקום הדוגמה הקונקרטית, תוך שמירה על הגרעין המעוגן בציטוט — גמישות פרשנית מול פרשנות דווקנית.	כאשר תכנית מגדירה את השימוש המותר במקרקעין כ"בניין ציבורי (בית ספר)" — להבדיל מהגדרה של "בית ספר בלבד" — יש לפרש את ההגדרה בפרשנות תכליתית המאפשרת גמישות, כך שמותרים שימושים נוספים מאותה משפחת שימושים ("מבני חינוך"), ולא רק בית ספר במובן הדווקני.	כאשר תכנית מגדירה שימוש מותר בנוסח של סיווג-על המלווה בפירוט בסוגריים — כגון "בניין ציבורי (בית ספר)" — להבדיל מהגדרה בלעדית ודווקנית, יש לפרשו בפרשנות תכליתית מרחיבה המתירה את כלל משפחת השימושים שאליה משתייך הפירוט, ולא את הפריט הנקוב בלבד.
14	18c5037f-5b9a-4c19-ac8b-69fc555fbe03	1	accepted	0.8879	חודדה ההבחנה כך שתשקף את הזיקה שבמקור בין הטלת ההיטל על חברה יזמית להתאמת הגישה הכלכלית, בלי להוסיף דין חדש.	בבחירת גישת השומה ההולמת לקביעת היטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי, זהות החייב בהיטל מהווה שיקול רלוונטי, ויש להבחין בין הטלת ההיטל על חברה יזמית לבין הטלתו על בעלי דירות פרטיים.	זהות החייב בהיטל השבחה בפרויקט פינוי-בינוי מהווה שיקול רלוונטי בבחירת גישת השומה ההולמת, ויש להבחין בין חברה יזמית — שלגביה עשויה הגישה הכלכלית להלום את קביעת גובה ההיטל — לבין בעלי דירות פרטיים.
15	94d504c5-7263-429e-8a9a-9413ee859224	1	accepted	0.8816	זוקק לניסוח קצר ומדויק יותר הנשען ישירות על לשון התקנה ועל הנימוק (בחינה מהותית = הפעלת סמכות כדין); הוסר ביטוי 'חותמת גומי' שאינו עולה מהציטוט-התומך.	מוסד תכנון המקיים דיון חוזר רשאי להותיר את החלטת ועדת המשנה על כנה, ובלבד שבחן את ההחלטה ושקל אם יש מקום לשנותה; אימוץ החלטת ועדת המשנה לאחר בחינה כאמור הוא החלטה לגיטימית בהתאם לדין, ואין בו כשלעצמו משום פגם של 'חותמת גומי'.	מוסד תכנון המקיים דיון חוזר רשאי להותיר את החלטת ועדת המשנה על כנה, ובלבד שבחן אותה ושקל אם יש מקום לשנותה; השארת ההחלטה על כנה לאחר בחינה מהותית כאמור היא הפעלת סמכות כדין ואינה פגם פרוצדורלי.
16	4bc63c4a-6a92-4a36-84c2-120aaf144579	1	accepted	0.899	הידוק לשוני בלבד — איחוד 'הנעשה במקרקעין' ל'במקרקעין', 'הייעוד התכנוני שלהם' ל'ייעודם התכנוני', ו'ביטויי השימוש המותרים בה' ל'השימושים המותרים בו'; ללא תוספת דין מעבר למקורות.	לצורך סיווג תכנוני יש להבחין בין השימוש בפועל הנעשה במקרקעין לבין הייעוד התכנוני שלהם; מקור הזכות החוזי ומטרות ההקצאה של הקרקע עשויים ללמד על אופיו של הייעוד ועל פרשנות ביטויי השימוש המותרים בה.	לצורך סיווג תכנוני יש להבחין בין השימוש בפועל במקרקעין לבין ייעודם התכנוני; מקור הזכות החוזי ומטרות הקצאת הקרקע עשויים ללמד על אופי הייעוד ועל פרשנות השימושים המותרים בו.
17	f6fb8145-9c3f-4a54-8487-b0ad6ba5f991	1	accepted	0.9063	ליטוש רגיסטר וקיצור בלבד ('אינו ממסה' במקום 'אינו נועד למסות', 'עליית שווי' במקום 'העלייה בשווי'); כל יסודות העיקרון נשמרו ומעוגנים בציטוט-התומך.	היטל ההשבחה אינו נועד למסות עליית-ערך כללית או 'שבח-סתם' של מקרקעין, אלא אך ורק את העלייה בשווי המקרקעין שנגרמה בעקבות פעולות תכנון של הוועדה המקומית, וזאת כדי לממן את ההוצאות שהוועדה נטלה על עצמה לצורך הכנת תכניות הבינוי וביצוען.	היטל ההשבחה אינו ממסה עליית-ערך כללית או 'שבח-סתם' של מקרקעין, אלא אך ורק את עליית שווי המקרקעין שנגרמה בעקבות פעולות תכנון של הוועדה המקומית, וזאת כדי לממן את ההוצאות שנטלה על עצמה הוועדה לצורך הכנת תכניות הבינוי וביצוען.
18	afe4dd53-e1d1-4e74-b994-15f0daf4ce88	1	accepted	0.8743	חודד הרישא של בחינת הלשון והתכלית כמכלול בכך שנוסף 'ולא במנותק', הנובע ישירות מהנימוק והציטוט-התומך; לא נוסף דין או מקור חדש.	תכנית בניין עיר היא בגדר חיקוק, ועל פרשנותה חלים הכללים הרגילים של פרשנות חקיקה; משכך יש לבחון את לשון התכנית ותכליתה כמכלול אחד.	תכנית בניין עיר היא בגדר חיקוק, ועל פרשנותה חלים הכללים הרגילים של פרשנות חקיקה; לפיכך יש לבחון את לשון התכנית ואת תכליתה כמכלול אחד, ולא במנותק זו מזו.
19	7928bb10-b142-46d7-aaed-9e8d9a183772	1	accepted	0.9144	חודד שהפיצול נובע מאי-הוודאות אם תוגש הבקשה (ולא מעצם ודאות האישור), כעולה במפורש מהציטוט-התומך; שאר הניסוח נשמר.	ההבחנה בין זכויות מעין מוקנות לזכויות צפות נבחנת לפי מבחן הוודאות במועד אישור התכנית: בזכויות מעין מוקנות קיימת ודאות במועד האישור כי בקשה לניצול הזכויות תאושר, ולפיכך התשלום מפוצל בין מועד המכר למועד היתר הבניה; בזכויות צפות, לעומת זאת, לא קיימת ודאות במועד הקובע באשר לאישור הזכויות, היקפן ואופן ניצולן.	ההבחנה בין זכויות מעין מוקנות לזכויות צפות נבחנת לפי מבחן הוודאות במועד אישור התכנית: בזכויות מעין מוקנות קיימת ודאות במועד האישור כי ככל שתוגש בקשה לניצול הזכויות היא תאושר, ומשום שאין ודאות אם תוגש בקשה כאמור מפוצל התשלום בין מועד המכר למועד היתר הבניה; בזכויות צפות, לעומת זאת, אין במועד הקובע ודאות באשר לעצם אישור הזכויות, היקפן ואופן ניצולן.
20	28b8fb4b-a044-4f36-9635-94d3156c3403	1	accepted	0.8924	הובלט שההכרעה היא לפי שיקולים תכנוניים בלבד (כעולה מהנימוק והמקור), והוחלף 'בעל זכות' ב'בעל זכות במקרקעין' ו'סעד קנייני' ב'סעד במישור הקנייני' בהתאם ללשון הציטוט-התומך.	ההליך התכנוני, על כל שלביו, עוסק בסוגיות תכנוניות בלבד, גם כאשר מתעוררות בו אגב אורחא שאלות קנייניות; הוא אינו משנה את מצבת הזכויות הקנייניות, אינו מכריע במחלוקות קנייניות, ואינו חוסם בעל זכות מלפנות לערכאה המוסמכת לשם קבלת סעד קנייני.	ההליך התכנוני, על כל שלביו, מוכרע על-פי שיקולים תכנוניים בלבד, גם כאשר מתעוררות בו אגב אורחא שאלות קנייניות; אין בו כדי לשנות את מצבת הזכויות הקנייניות, להכריע במחלוקת קניינית, או למנוע מבעל זכות במקרקעין לפנות לערכאה המוסמכת לשם קבלת סעד במישור הקנייני.
21	08aee54b-9d92-47d2-b57b-0735dd34c0c4	1	accepted	0.8993	צומצמה ההכפלה בין 'מהותי ולא מוסדי' לבין הנימוק, וחודד הרצף הלוגי מהמבחן אל התוצאה — בלי להוסיף דין שאינו במקור.	בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין של בית משפט מחוזי שניתן בערעור על החלטת רשם של אותו בית משפט, דינה כבקשה ב'גלגול שלישי' המחייבת רשות ערעור. לצורך סיווג זה המבחן הוא מהותי ולא מוסדי: אף שהרשם ושופט בית המשפט המחוזי משתייכים לאותה ערכאה במישור המוסדי, משעה ששני שופטים דנו בעניין זה בערעור על זה התקיימה מהותית ערכאת ערעור, ולפיכך לא די בהצבעה על אפשרות טעות עובדתית או משפטית אלא נדרשת שאלה נורמטיבית רחבה.	בקשת רשות ערעור על פסק דין של בית משפט מחוזי שניתן בערעור על החלטת רשם של אותו בית משפט נחשבת לבקשה ב'גלגול שלישי', שכן הסיווג נקבע לפי מבחן מהותי ולא מוסדי: משדנו שני שופטים בעניין זה בערעור על זה, התקיימה ערכאת ערעור במובן המהותי, אף שמוסדית שתי הדרגות שוכנות באותה ערכאה. לפיכך מתן הרשות מותנה בשאלה נורמטיבית רחבה, ולא די בהצבעה על אפשרות של טעות עובדתית או משפטית.